Comment payer moins d’impôts sur les revenus locatifs ?

La défiscalisation est un moyen de faire un peu plus d’économie, et surtout en prenant soin de son logement. Il est recommandé de défiscaliser, mais en respectant la législation. Voici quelques pistes légales pour ne pas payer ou payer moins d’impôts sur les revenus locatifs.

Soustraire les charges des loyers perçus

Lorsqu’il s’agit d’une location non meublée, la déduction des charges des revenus se fera selon deux cas. Supposons que le propriétaire déclare un revenu inférieur à 15 000 € et qu’il exerce sous le régime micro foncier. Dans ce cas, il fait normalement sa déclaration sans rien soustraire. L’administration fiscale se chargera d’appliquer un abattement de 30 % pour les charges. Lorsque l’investisseur ou le propriétaire gagne plus de 15 000 € par mois, il est automatiquement soumis au régime réel. Il pourrait faire part des charges pour obtenir une réduction. À la demande de l’administration fiscale, ce dernier pourrait être amené à présenter les différentes factures. Pour la location meublée, les déclarations sont un peu plus complexes. Il faudra présenter un bilan comptable, un relevé des provisions, un tableau des immobilisations et des amortissements. Ici, il est mieux de faire appel à un comptable.

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Le déficit foncier

Pour payer l’impôt sur les revenus locatifs d’un bien, il faut que l’activité soit rentable. C’est-à-dire que les revenus issus de l’activité doivent être supérieurs aux charges relatives à cette mise en location. Il n’y a donc pas d’imposition sans bénéfice. En jouant sur cette règle, vous pourrez ne pas payer d’impôt. Pour équilibrer les revenus et les charges, vous pourriez considérer les frais liés à l’assurance, à la copropriété, etc. Toutefois, pour un excellent équilibrage, on recommande d’effectuer des travaux de rénovation. Notez que le déficit foncier peut être reporté sur plusieurs périodes dans le respect de certaines règles.

Autres solutions pour ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs

Il existe plusieurs lois qui favorisent la défiscalisation en immobilier.

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La loi Pinel

La loi Pinel permet d’investir dans la location de logement neuf pour une durée déterminée, et de bénéficier de réduction d’impôt. Par exemple, pour une location sur 12 ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction de 21 %. Les logements anciens, complètement réhabilités peuvent aussi être sujets de cette disposition.

La loi Malraux

Cette loi a été mise en place pour encourager la réhabilitation des anciens bâtiments dans les zones historiques. Selon la localisation du bien, l’investisseur peut déduire les frais de travaux jusqu’à 30 % des revenus perçus.

La loi Censi-Bouvard

C’est une loi spécialement bénéfique pour ceux qui investissent dans la location meublée. Ici, la réduction peut atteindre 25 % du prix d’achat du bien sur les revenus locatifs, en fonction de la durée de mise en location.

La location meublée : une alternative fiscalement avantageuse

La location meublée est un choix judicieux pour ceux qui cherchent à réaliser des économies sur leurs impôts locatifs. Effectivement, les avantages fiscaux sont importants et il n’y a pas de plafond de revenus comme dans le cas d’un investissement en loi Pinel, par exemple.

Il existe deux types de location meublée : la « location en résidence hôtelière » et la « location saisonnière ». La première se décline en plusieurs options, dont l’investisseur peut choisir celle qui lui convient le mieux selon son budget et ses besoins. Il y a notamment le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), qui permet aux propriétaires d’amortir leur bien immobilier pendant 30 ans tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt annuelle correspondant à 11% de leur investissement initial. Ce mécanisme permet ainsi aux investisseurs de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs perçus.

Le second type de location meublée est la location saisonnière. Elle offre aussi des avantages considérables du point de vue fiscal. Toutefois, cette option nécessite plus d’organisation car elle implique des démarches administratives supplémentaires liées au changement fréquent des occupants. Avec ce mode de fonctionnement, l’investisseur doit louer son bien pour une durée courte (généralement de 1 à 3 mois) et est libre de fixer le prix du loyer. Les revenus locatifs sont considérés comme des revenus d’activités commerciales, ce qui permet aux investisseurs de bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux.

La location meublée est un choix intéressant pour ceux qui cherchent à réduire leurs impôts sur les revenus locatifs. Il faut bien se renseigner et comparer les différents statuts avant de faire son choix car chaque option a ses propres avantages et inconvénients.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière : comment en bénéficier ?

En plus des choix stratégiques sur le type d’investissement locatif, vous devez respecter les règles édictées par la loi.

Autre dispositif fiscal intéressant pour l’investisseur souhaitant obtenir une réduction importante des impôts sur ses revenus locatifs : le régime Micro-Foncier. Il s’adresse principalement aux propriétaires non professionnels ayant opté pour une location meublée classique et n’est pas applicable en cas de recours au statut LMNP. Ce régime permet aux investisseurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 70 000 € de bénéficier d’une déduction fiscale forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs bruts. Les propriétaires ont aussi droit à une exonération des charges sociales sous certaines conditions.

Le régime du réel est un autre choix possible pour ceux qui cherchent à défiscaliser leurs revenus locatifs. Ce dispositif permet aux investisseurs, en choisissant ce statut, de déduire toutes les dépenses liées au bien immobilier loué (charges, intérêts d’emprunt…) au prorata des recettes annuelles perçues. Le montant des intérêts et des frais engagés peut alors être reporté sur plusieurs années et permettre ainsi la création d’un déficit foncier qui sera imputable si l’investisseur a réalisé par ailleurs des plus-values immobilières.

Optimiser sa fiscalité locative passe par la mise en place d’une stratégie globale prenant en compte différents critères comme le type d’investissement immobilier ou le régime fiscal choisi. Vous devez vous faire accompagner par un professionnel afin de savoir quelles sont les solutions adaptées à votre situation personnelle.