Comment est imposé un viager ?

Vous êtes propriétaire d’un bien en viager ou souhaitez-vous acquérir un bien immobilier à vie ? La vente en viager est un contrat au cours duquel un propriétaire cède son logement à un acquéreur. Ce type de vente bénéficie d’un régime fiscal assez spécial. Comment est imposé un viager ?

L’impôt sur le Revenu (IR)

Le contrat de la vente en viager stipule que l’acheteur (débirentier), doit verser une rente viagère au vendeur (crédirentier). Celle-ci est soumise à un impôt sur le revenu, mais seulement une fraction de ce montant est imposable. En effet, cette rente bénéficie d’un abattement fiscal qui varie suivant l’âge du crédirentier au premier versement. Ainsi, voici les modalités de calcul de la part imposable.

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• 70 % pour un crédirentier de moins de 50 ans ;

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• 50 % lorsque le crédirentier est âgé de 50 à 59 ans ;
• 40 % pour un vendeur dont la tranche d’âge se situe entre 60 à 69 ans ;
• 30 % pour un crédirentier de plus de 69 ans.

Par ailleurs, notez que le capital versé lors de la signature du contrat est appelé le bouquet. Il est exonéré d’impôt.

L’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Le vendeur peut toujours décider d’occuper le viager immobilier ou de louer celui-ci. Dans ce cas, il a l’obligation de faire une déclaration de ce droit d’usage. Il est alors imposable au titre de l’impôt sur la Fortune Immobilière. Un même barème fiscal est applicable sur ce droit d’usage et sur l’habitation ainsi que sur celui de l’usufruit. Cependant, le droit d’usage bénéficie d’un abattement de 40%.

Le débirentier quant à lui doit déclarer la nue-propriété. Si en revanche, il achète un bien libre, il a l’obligation de déclarer le montant de la pleine propriété. Dans ce cas, le vendeur ne paie plus cet impôt. Précisons que le seuil d’imposition est un patrimoine immobilier dont le net taxable de 1,3 million d’euros.

L’impôt sur les locaux

Au 1er janvier de l’année d’imposition du bien, le propriétaire se charge de s’acquitter de la taxe foncière. Il est aussi tenu de supporter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). C’est aussi le cas lorsque le vendeur est l’usufruitier du bien en viager. Néanmoins, si le débirentier est devenu le propriétaire du bien libre, il lui revient de supporter ces taxes.

En ce qui concerne la taxe d’habitation, elle est due par l’acheteur si ce dernier est l’occupant. Lorsqu’on met le bien en location, c’est le locataire qui supporte cette taxe. Dans le cas où le crédirentier occupe lui-même, son bien immobilier, il doit s’acquitter de la taxe d’habitation.

Les droits d’enregistrement

Seul l’acheteur doit s’acquitter des droits d’enregistrement sur le capital de la rente versée au crédirentier. Le montant de ce capital est soit : exprimé dans l’acte de vente viagère ou fixé par les parties. Cela se fait par une déclaration estimative.

L’administration a donc le droit de faire un contrôle de cette estimation en utilisant les barèmes. Les droits d’enregistrement ont un taux global s’élevant à 5,8 % dans la plupart des départements.

La taxe foncière

En plus des droits d’enregistrement, l’acquéreur doit aussi prendre en compte la taxe foncière. Celle-ci est due dans les mêmes conditions que lors de l’achat classique d’un bien immobilier. Effectivement, le crédirentier reste propriétaire du bien jusqu’à son décès et il est donc considéré comme tel aux yeux de la loi.

C’est à lui que revient l’obligation de payer cette taxe. Si un accord a été trouvé entre les parties pour une répartition différente des charges fiscales liées au bien immobilier concerné par le viager, cet arrangement peut être acté via une clause établie dans le contrat. Cette dernière devra ainsi préciser clairement quelle partie devra s’acquitter de la charge fiscale relative à la taxe foncière.

Il conviendra alors à chaque acquéreur potentiel ou crédirentier potentiel souhaitant se renseigner sur ce point particulier afin qu’il puisse anticiper ces dépenses annexes avant toute acquisition immobilière en viager.

Les charges déductibles et non déductibles du viager

Vous devez savoir que les charges liées au viager peuvent être déductibles fiscalement, sous certaines conditions. Pour cela, il faut qu’elles soient directement liées à la gestion du bien immobilier en question.

Par exemple, si des travaux d’entretien ou de rénovation doivent être effectués sur le bien immobilier acquis en viager pour garantir sa pérennité et sa valeur dans le temps, ces travaux sont déductibles des impôts pour l’acquéreur. De même, les éventuelles primes d’assurance habitation, ainsi que les dépenses liées aux frais notariés, seront aussi déduites.

En revanche, certaines charges ne sont pas déductibles fiscalement. C’est notamment le cas des sommes versées au vendeur sous forme de rente ou encore celles relatives à la taxe foncière qui restent intégralement à la charge du propriétaire jusqu’à son décès.

Nous vous conseillons vivement de prendre contact avec un avocat fiscaliste ou un expert-comptable afin d’établir une étude personnalisée prenant en compte votre situation financière et vos objectifs patrimoniaux avant toute transaction immobilière en viager. Ce dernier sera parfaitement à même de répondre efficacement à toutes vos interrogations concernant cet investissement original mais particulièrement intéressant sur le plan patrimonial.